Ставка 6% выглядит понятной, пока не начинаешь считать: льготная ставка действует не на всю сумму, первоначальный взнос считается от стоимости объекта, а сам объект — это не только дом. Разбираем, как посчитать бюджет стройки с ипотекой до того, как подавать заявку.
Диапазоны цен — ориентиры на июль 2026 года для Ярославской области. Точная сумма считается по вашему проекту, объёму работ и текущим ценам поставщиков.
Ориентиры на июль 2026 года. Условия программ и требования банков меняются — параметры сверяйте в банке на дату подачи заявки.
Шаг 1. Посчитайте полную стоимость объекта
Банк кредитует объект целиком, а не «дом под ключ» в понимании рекламы. В расчёт входят:
- стоимость дома по договору подряда;
- участок, если он покупается в этой же сделке;
- подключение инженерных сетей, если оно включено в смету;
- проектные работы и изыскания.
Что обычно остаётся за пределами сметы и оплачивается отдельно — разобрано в статье «Что не входит в цену дома».
Шаг 2. Определите льготный лимит
Ставка 6% применяется к сумме в пределах льготного лимита. По семейной ипотеке для Ярославской области это 6 млн ₽, по IT-ипотеке — 9 млн ₽ единым лимитом для всех регионов. Всё, что сверх лимита, идёт по рыночной ставке — и на платёж это влияет сильнее, чем кажется.
Практический вывод: сумму сверх лимита выгоднее закрывать первоначальным взносом, а не второй частью кредита, если такая возможность есть.
Шаг 3. Проверьте первоначальный взнос
Взнос считается от стоимости объекта и составляет, как правило, не менее 20%. Материнский капитал засчитывается в счёт взноса. Здесь чаще всего и возникает разрыв: дом выбран под лимит, а взнос посчитан от суммы кредита, а не от стоимости объекта.
Шаг 4. Посчитайте платёж и долговую нагрузку
Платёж считается по всей сумме сделки: льготная часть плюс рыночная, если она есть. Банк дополнительно оценивает показатель долговой нагрузки — отношение всех платежей по кредитам к доходу. Даже при формальном соответствии программе высокая нагрузка приводит к отказу или к снижению одобренной суммы.
К платежу добавьте расходы, которые возникают вместе с ипотекой: страхование, оценка объекта, услуги нотариуса, если они требуются.
Шаг 5. Заложите время
Помимо рассмотрения заявки время занимают аккредитация подрядчика в банке, если её ещё нет, оценка участка и подготовка сметы в требуемом формате. Планировать старт стройки на месяц подачи заявки не стоит.
Чек-лист расчёта
- Стоимость объекта посчитана целиком, а не только коробка.
- Известен льготный лимит по вашей программе.
- Первоначальный взнос посчитан от стоимости объекта.
- Платёж посчитан по обеим частям кредита, если есть рыночная.
- Учтены страхование, оценка и сопутствующие расходы.
- Проверена долговая нагрузка с учётом действующих кредитов.
- Смета составлена в разбивке по этапам.
- Заложено время на аккредитацию и оценку.
Что нельзя определить по статье
Итоговую ставку, сумму и график платежей определяет банк по вашим доходам, нагрузке и оценке объекта. Расчёт в статье — способ понять порядок сумм и не строить планы на цифрах из рекламы.
Что читать дальше
Условия программ — «Ипотека на строительство дома: какие программы под 6% действуют». Требования к заёмщику по семейной — здесь, по IT-ипотеке — здесь.
Что сделать сейчас: пришлите желаемую площадь дома и параметры участка — посчитаем стоимость объекта и подготовим смету по этапам в формате, который принимает банк. Контакты.
